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分析师新春看楼市:把人留住――山东小县城的市场破局之路-地产资讯-房天下产业网

2020-05-28来源:菏泽搜房网分析师新春看楼市:把人留住――山东小县城的市场破局之路-地产资讯-房天下产业网

分析师新春看楼市:把人觅――山东小县城的市场破局之路

2015年03月03日19:23 来源:中指研究院

[纲目] 前几年,山东县域级房地产开发程度空前,多数县城纷纷规划设立开发区,新区建设搞得如火如荼….但这样的研发节奏却远超过县城的实际市场需求,市场很快饱和,供过于求矛盾很快突显。

前几年,山东县域级房地产开发程度空前,多数县城纷纷规划设立开发区,新区建设搞得如火如荼….但这样的开发节奏却远超过县城的实际市场需求,市场很快饱和状态,供过于求矛盾很快凸显。市场扩展过程中,许多县级市房价高过地级市,究其原因主要有以下两点:一是人多,山东是人口大省,89个县或县级市中人口过百万的有12个,在开发商眼中这类城市潜在大量的购房需求。二是部分县城经济繁盛、人口收益低,支撑了较高的房价水平。从长远来看,如何充分发挥县域经济、留住人才,是支撑其未来楼市市场需求、减缓去化的最重要保障。

山东单县—新盘扎堆开发区,置业和返乡置业承托市场需求

单县经济水平不低,是传统农业及人口大县,出外务工经商人口多。单县是鲁西南一个小城,无铁路通过,因尧舜之师善卷(单父)而得名。在山东范围内归属于“领先”县,人们多为生,缺少支柱产业,出外务工人口多。近年来城中村改造、城区路网建设力度大,市容市貌“焕然一新”,有舜师步行街、银座、KFC等,常年出外的人回来经常找不见记忆中的路。

新盘扎堆开发区,开发量趋于饱和状态,但房一枝独秀。2006年以来兴起”买楼”,房价自严重不足2000元/平方米一路上涨至3000元/平方米以上,价格堪比菏泽市区。随着县政府的东迁和县一中(省重点高中)新校、东大医院以及新建的几个商业综合体的启动,开发区沦为热点,矗立着大大小小十几个高层、小高层楼盘,粗略计算建筑面积在350-400万平。从价格差异可以显现出,非商业区、非楼盘销售压力大,县南环出现烂尾楼,但县政府和县一中周边价格坚挺。

置业和返乡置业支撑市场需求。县城当地人多有二套房子,或为儿女结婚置业,或改善市场需求。外来人口置业一部分为辖下乡镇向县城迁移,多是为孩子有更好的条件和前途,就近周边买房。目前多为独生子女,乡镇师资力量差,生源逐年向县城集中。外来人口的另一部分为外出打零工/生意人回乡置业,多为储备养老和婚房刚需。这部分人口的缴纳力较高,在农民工/经商所在城市生活过之后,对居住于商业配套、生活条件的要求提高,不不愿再回到乡下居住,回到县城安家也许是在他们承受力内好的选择。总的来看,人口外流将为长期趋势,回乡置业将沦为承托市场需求的众多动力。