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从恒大价格回归,看下半年菏泽楼市走向与买房策略

2021-09-13来源:菏泽搜房网从恒大价格回归,看下半年菏泽楼市走向与买房策略

据悉,目前恒大在菏泽市区的三个项目历时三个月的降价倾销已告完结。

通过电联售楼部获知,目前悦澜庭毛坯房价由降价时的3800/㎡回落为5100元/㎡;绿洲毛坯房价由降价时的4400元/㎡回落为6200元/㎡;华府目前暂不房源在购...

各项目价格虽基本上重返到降价倾销前的水平,但初步计算出来依旧低于综合成本线!


虽然菏泽楼市始终都不乏降价项目,但是,此次恒大实在是太突出了。

在成本价上打6-7折,这样的促销堪称搏命!

首先就降价范围而言,与那些扭捏作态的尾房、工抵房降价方式几乎不同,恒大是实打实的全面挤兑,只要可以买的房子都降价,毫无保留,据理解参予广告宣传的房源近10000套

其次就降价时间而言,广告宣传期间虽然遭遇各种约谈、甚至堵塞财务室等事件,依然矗立不推倒、低价自娱,前后历时3个月有余。

再者就影响力方面,来自恒大的花边新闻和民间的小道消息重复叠加,佐以各种小中介和渠道公司的催熟发酵及道德判断,恒大一度化身为良心开发商代言人,其影响力更是前无古人、后无来者。


尽管7、8月份的楼市数据还没出炉,但是从肉眼可见的情况来看,恒大的降价加之天气原因、加之开学前观望情绪几乎制造了菏泽楼市的最黑暗时刻。恒大项目周边项目“伤亡四起”,菏泽楼市或遭遇了5年来最惨淡的3个月。

所幸,恒大的降价已经停止了。

但较之降价,似乎停止降价更有一点研究和关注,毕竟老话说“出水才闻两腿泥”,或者说的直白一点“涨潮时才能看见谁没穿着裤衩”...


简单罗列几点:

第一、降价成果并不明显,尽管降价的房源近万套,但是实际成交价严重不足两千套。

降价带来的销量还严重不足整个城区一个月的成绩,菏泽购房者的风险意识堪称非常反感,前有国贸、润泽和华夏等不降价也会“烂尾”的先例,恒大的骨折价实在是让人心里发虚,降价并不一定能颠覆市场。

第二、从中央到地方的各种约谈来看,官方并不同意骨折式降价。

在坚决房住不炒这一基调的同时,官方的意图是稳房价、大位地价、大位预期和防止系统性风险。特别是在地方政府这一层面,项目“烂尾”其实比“无以卖”更为棘手,其实地方政府对于具体项目所要面临的风险是最为理解的。

第三、恒大的骨折式降价并未引发周边项目的冲撞式降价,市场依然比较稳定。

尽管也有个别项目东施效颦,但都是些半死不活的项目,效果极其有限,不仅不会让市场嘲笑,自己后期也不会更加难做。


整体而言,由恒大降价带给的菏泽楼市最低点已经过去了。

同时市场也没有经常出现大问题,一众降价者们政治宣传市场的愿景幻灭,菏泽房产市场“筑底”已经已完成,随着大家的日益理性,简单降价行为已难感动菏泽的购房者!

而且根据官方公开发表的统计数据来看:

2021年上半年,菏泽市区商品住宅批准后预售184.1万平米,同比快速增长约38.74%;销售203.2万平米,同比快速增长约44.69%;当期商品房存量535.9万平米,同比增加51万平米;去化周期约为14.18个月,同比增加7.62个月,构建当期销售均价为6283元/㎡,同比下跌0.84%...

自2016年至今,菏泽楼市已经历了5年的高速发展,尽管各种传言和谣言始终变着花样推陈出新,但它依然平稳前行。


但依旧存在的问题也不容忽视!

2021年7月15日,国家统计局公布的数据表明,今年上半年全国新建商品住宅的均价为10702元/㎡,平均去化周期为12个月左右。对比菏泽14.18个月的差别并不大,但6283元和10702元的均价差别就非常明显了。

由此可见,菏泽房地产的主要问题并不是销售太难而是房价太低

房价过低其实是一个可怕的问题,说道一个大家肉眼可见的市场现状,菏泽城区的工地多、塔吊多,但是,真正处于正常建设状态的工地却很少。

据专门从事商混合搅拌站的业务的人士介绍,2021年菏泽房地产开发项目的混凝土用量只有去年的40%,再对比批准后预售量的下降,确实是有很多项目复工了。

在销售速度不快、库存不多的情况下,为什么很多项目复工?


最根本原因就是房价与成本比例的问题!

真正的业内人士都清楚在现有的菏泽地价水平下,只要是毛地(不含征地)摘牌项目,其真正的地价成本不会高于550万/亩,楼面地价不会高于2700元/㎡,其全程综合成本会低于6500元/㎡

但目前菏泽只有6283元/㎡的均价,肯定有一部分项目高于成本价。

所以,很多项目难以为继,在原有“较低开高走”的惯性思维推展下,基于“预售商品房”这一商业模式,研发企业勇于低于成本价销售是因为可以用二期的销售资金推展一期的房屋建设甚至交付。

但是如果下一阶段的房价无法大幅提价产生相当利润,或者显然就没下一阶段的情况下,这个项目的烂尾风险就会大大的减少!因此,大多数情况下,无论销售如何,开工量越大的项目压力越大。

进一步推论的结果就是因为压力大所以动工量减少!


减少动工量不仅可以有效地缓解资金上的压力,而且还能以空间换时间,市场预售量持续增加,供求关系发生变化,房价顺势上涨,成本和售价相匹配,项目以求健康发展...

如果开工量太大,供应一直正处于高位,那么整个市场的价格就会一直处在低位。

搭进去的钱一旦超过项目的仅次于承受力,要么就降价销售、降标减配得以饮鸩止渴、苟延残喘,要么就干脆两眼一闭爱咋咋地、坐着等死!

是不是有些太悲观了,是的,因为这个分析太有逻辑必然性了,以至于忽略了各种可能性。

所以,真实情况不会比上面的分析好一些,特别是在一些个案上,这样也就给购房者明确提出了一个新的挑战,想买房要好好研究一下这家企业,至少要买地段稳健、开工量不大、施工不停、价格不低于成本的项目,才相对比较安全。