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中指丨2019年中国房地产政策盘点-地产资讯-房天下产业网

2020-05-28来源:菏泽搜房网中指丨2019年中国房地产政策盘点-地产资讯-房天下产业网

中指丨2019年中国房地产政策盘点

2019年12月31日19:56 来源:中指研究院

[提要] 本报告结合2019年政策特点、影响房地产市场发展的政策要素,主要从财政金融政策、市场调控政策、有效供给政策、棚改原有改为政策、人口人才政策、区域发展政策等六个方面展开全面、系统的盘点。

本报告融合2019年政策特点、影响房地产市场发展的政策要素,主要从财政金融政策、市场调控政策、有效供给政策、棚改原有改政策、人口人才政策、区域发展政策等六个方面进行全面、系统的盘点。为读者系统理解2019年中国房地产及其涉及政策获取较全面的政策辨别、分类和总结。

中指丨2019年中国房地产政策盘点

1.财政金融政策:稳健货币政策灵活性有助于,大力财政政策大力提质增效

强化“六大位”措施,确保经济运行在合理区间。进入2019年下半年,中央多次认为当前国内经济下行压力增大。7-11月,李克强共开会四次经济形势座谈会,强调要下更大力气做好“六大位”工作,把稳增长、维持经济运行在合理区间放在更加引人注目的方位。在此背景下,国务院拒绝在保持宏观政策平稳基础上,要更有效地运用好宏观政策逆周期调节工具。坚实作好“六稳”工作,保证完成今年经济社会发展主要目标任务。12月,中央经济工作会议进一步强调,要完善和强化“六稳”举措,完善财政、货币、低收入等政策协同和传导落实机制,保证经济运行在合理区间。

1.1 稳健的货币政策灵活适度,保持流动性合理充裕

务实的货币政策由“松紧有助于”改以“灵活有助于”。3月,两会政府工作报告明确提出,务实的货币政策要松紧有助于,把好货币供给总闸门。4月,央行副行长在吹风会上表示,现阶段货币政策倾向是稳健,操作方法是相机抉择、预调微调,操作者目标是开合适度,央行没收紧货币政策的意图,也没放松货币政策的意图。7月,政治局会议特别强调货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕。8月,国务院金融稳定发展委召开会议,明确继续实施好务实货币政策,保持流动性合理充裕和社会融资规模合理快速增长。央行召开2019年下半年工作电视会议,将坚决实施务实的货币政策,维持开合有助于,及时预调微调。11月,央行在金融稳定报告中指出,稳健的货币政策要开合有助于,维持流动性合理充足。坚决不做“大水漫灌”。12月,中央经济工作会议强调,务实的货币政策要灵活有助于,保持流动性合理充足,货币信贷、社会融资规模快速增长同经济发展相适应,减少社会融资成本。

支持实体经济发展,为高质量发展、供给侧结构性改革营造适合货币金融环境。2019年,央行通过降准、公开市场操作、再贷款再贴现等工具,增大流动性供给力度,有效地减轻小微企业融资难融资贵问题。其中,1月,央行下调金融机构存款准备金率1个百分点(1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点)。9月,央行要求于9月16日全面上调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。为增进加大对小微、民营企业的反对力度,额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实行做到,每次下调0.5个百分点。此次降准获释资金约9000亿元,有效增加金融机构支持实体经济的资金来源。

表:2019年央行两次全面降准

中指丨2019年中国房地产政策盘点

资料来源:中国指数研究院综合整理

此外,为支持民营和小微企业发展,3月,银保监会印发《关于2019年进一步提高小微企业金融服务质效的通知》,特别强调各银行业金融机构要加强对小微企业贷款资金流向的监测,作好贷中贷后检查,确保贷款资金真正用作支持小微企业和实体经济。4月,国常会要求确保今年小微企业贷款余额增长30%以上、小微企业信贷综合融资成本在去年基础上再降低1个百分点,引导银行提升信用贷款比重,减少对抵押担保的过度倚赖。6月,国常会强调要引领金融机构降低小微企业融资实际利率和综合成本,将小微企业不良贷款容忍度从不高于各项贷款不良率2个百分点限制到3个百分点。8月,国务院金融平稳发展委开会会议,强调将大力支持小微企业,全面增大对实体经济的支持力度。12月,国务院印发《关于营造更好发展环境支持民营企业改革发展的意见》环绕营造市场化、法治化、制度化的长期稳定发展环境作出一系列决定部署,为进一步激发民营企业活力和创造力、增进民营经济发展注入强大推动力。

1.2 大力的财政政策大力提质增效,税收法定工作加快推进

财政政策探讨交税降费,更加注重结构调整。1月,国常会决定再推出一批针对小微企业的普惠性增税措施,大幅放宽可享用企业所得税优惠的小型微利企业标准,同时增大所得税优惠力度。2月,全国税务系统减税降费工作推进会议指出,31个省区市已相继公布了地方税种减免文件,增税降费是2019年税收工作的主题,要将增税降费工作推向纵深。3月,李克强在问中外记者问时具体,今年下定决心展开更大规模的减税降费,把增值税和基本养老保险单位缴费率降下来,减税降费红利近两万亿元,4月1日减半增值税,5月1日叛社保费率,全面冲出。7月,政治局会议强调,财政政策要加力提效,之后落实落细增税降费政策。10月,国常会进一步特别强调要实施落细增税降费政策,确保制造业等主要行业税负明显降低、建筑业和交通运输业等行业税负有所减少、其他行业税负只减不增。11月,央行金融稳定报告认为,大力的财政政策要加力提效,实施更大规模的增税降费。12月,中央经济工作会议强调大力的财政政策要大力提质增效,更加注重结构调整,坚决传输一般性开支,做好重点领域保障,支持基层健工资、保运转、健基本民生。

税收法定工作加快前进。年初全国人大财经委建议尽快提出将增值税法、房地产税法等提请全国人大常委会审查会的时间决定,按时递交审议,确保已完成中央确认的2020年实现税收法定的任务。明确来看,房地产税立法方面,两会政府工作报告提出,健全地方税体系,稳步前进房地产税立法。全国人大常委会委员长在作全国人大常委会工作报告时也强调,要集中力量制订房地产税法等立法调研、草拟,保证如期完成。土地增值税立法方面,财政部、国家税务总局联合印发《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》,白鱼规定转让土地使用权、地上建筑物及其附着物,出让集体土地使用权、地上建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上建筑物及其附着物作价出资、入股,应依照税法规定缴纳土地增值税。增值税立法方面,财政部发布《中华人民共和国增值税法(征求意见稿)》,将销售不动产租赁服务、不动产,转让土地使用权的适用税率调整为9%。

另外,为进一步理顺中央与地方财政分配关系,支持地方政府落实减税降费政策、减轻财政运营困难,国务院具体保持现有财力格局总体稳定。一是保持增值税“五五分享”比例平稳。进一步稳定社会预期,引导各地因地制宜发展优势产业,希望地方在经济发展中培育和拓展税源,增强地方财政“肝脏”功能。二是调整完备增值税留抵免税承担机制。融合财政收入形势确定免税规模,并维持中央与地方“五五”分担比例恒定。三是移消费税征收环节并稳步下划地方。改革调整的存量部分核定基数,由地方上解中央,增量部分原则上将归属于地方,确保中央与地方既有财力格局稳定。

2.房地产调控政策:不将房地产作为短期刺激经济的手段

2.1 中央重申坚持房住不炒,着力防止房地产金融风险

长期坚决房住不炒定位,全面落实因城施策。进入2019年,中央重申坚决房住不炒,并明确提出不将房地产作为短期性刺激经济的手段,全面落实因城施策。1月,习近平在省部级主要领导干部坚决底线思维着力防止消弭重大风险专题研讨班开班式上提出,稳健实行房地产市场稳定身体健康发展长效机制方案。3月,两会政府工作报告提及更好解决群众住房问题,实施城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场稳定健康发展。韩正到住建部调研时特别强调,始终坚决房住不炒定位要求,紧紧围绕大位地价、大位房价、大位预期的调控目标,夯实城市主体责任,坚决防范化解房地产市场风险。住建部部长也回应,2019年住建部将稳妥实行房地产市场平稳身体健康发展长效机制的工作方案,坚决房住不炒,坚决落实城市主体责任,因城施策、分类指导,特别是要把大位地价、稳房价、大位预期的责任落到实处,维持政策的连续性和稳定性,避免楼市大起大落。4月,政治局会议重申坚持房子是用来住的、不是用来油炸的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。自然资源部要求各地根据商品住房库存消化周期,制订实行2019年住宅用地“五类”调控目标。5月,住建部在此前对六个城市展开预警提醒的基础上,又对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁四个城市进行预警提醒。7月,政治局会议进一步具体,坚持房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期性刺激经济的手段。12月,中央经济工作会议明确要坚持房子是用来住的、不是用来油炸的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,增进房地产市场平稳健康发展。韩正在住建部开会座谈会时也强调要坚决房住不炒定位,维持定力,不将房地产作为短期性刺激经济的手段。要坚持因城施策,落实城市政府主体责任,紧紧围绕大位地价、大位房价、大位预期的目标,完备长效管理调控机制,作好重点区域房地产市场调控工作。全国住房和城乡建设工作会也特别强调2020年要着力大位地价稳房价大位预期,长期坚持房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位,不把房地产作为短期性刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳身体健康发展长效机制方案,着力创建和完备房地产调控的体制机制。

图:2019年中央关于房地产调控的表态

中指丨2019年中国房地产政策盘点

资料来源:中国指数研究院综合整理

遏制房地产泡沫化偏向,防范房地产金融风险。转入2019年,银保监会、央行等部门密集表态须强化房地产金融风险防范。2月,银保监会副主席表示要之后紧盯房地产金融风险,对房地产开发贷款、个人按揭贷款之后实施审慎的贷款标准。央行开会的金融市场工作会议也强调强化房地产金融谨慎管理。3月,银保监会主席郭树清回应2019年的房地产金融政策总的方针会改变,副主席进一步具体将加强房地产贷款方面的监测,确保住房贷款的基本必须,对投机性的房地产贷款要严格控制,避免资金通过影子银行渠道转入房地产市场,房地产金融仍是防范风险的重点领域。银保监会另外发文拒绝进一步提升风险管控能力,防止小微企业贷款资金被侵吞至政府平台、房地产等调控领域构成新的风险隐患。4月,银保监会官网发文指出继续遏止房地产泡沫化,控制居民杠杆率过慢快速增长。5月,央行金融市场司副司长在媒体吹风会上表示,房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变,坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。6月,郭树清在第十一届陆家嘴论坛上作开幕致辞中特别强调,必须认清一些地方房地产金融化问题,房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也更容易助长房地产的投资投机不道德,使其泡沫化问题更趋相当严重。7月,央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,特别强调合理掌控房地产贷款投入,加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提醒。8月,央行开会2019年下半年工作电视会议,强调要坚持房住不炒,持续强化房地产市场资金管控。9月,郭树清回应银保监会坚决遏制房地产金融化泡沫化倾向,守住不发生系统性风险的底线。11月,郭树清进一步强调将继续报废影子银行,遏止房地产泡沫化倾向。央行金融稳定报告同时指出,坚持从宏观谨慎视角防止住户部门债务风险,多措并举应对部分地区住户部门债务增速过慢和部分低收入家庭债务负担过重问题。12月,央行行长易纲撰文回应,将强化对房地产金融市场的宏观谨慎管理,增强对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资展开逆周期调节。央行党委召开座谈会时进一步特别强调坚决“房子是用来寄居的、不是用来炒的”定位,专责做好房地产金融调控。银保监会也明确将完备房地产融资统计和监测体系,严厉打击各类违规行为。

图:2019年以来中央高度关注房地产金融风险防范

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资料来源:中国指数研究院综合整理

图:2018年末住户部门贷款产于

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图:2018年多省市住户部门杠杆率多达全国水平

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资料来源:中国指数研究院综合整理

银保监会、国家发改委等部门:加强银行、保险、信托、外债领域风险监管。5月,银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果 增进合规建设”工作要点,拒绝严查房地产违规融资。银保监会统信部副主任回应,坚决房地产融资审慎监管制度,严控银行保险资金违规进入房地产市场。7月,银保监会为加强房地产信托领域风险防控,针对部分房地产信托业务增速过慢、增量过大的信托公司,积极开展约谈警告,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平,并回应将不会对信托公司的警告指导作为一项常态化工作。国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案注册有关拒绝的通知》,规定房地产企业发行外债只能用于移位未来一年内到期的中长期境外债务。同时央行加强对银行财经、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理,不准消费贷款违规用于购房。8月,银保监会开展2019年银行机构房地产业务专项检查,根据国家统计局公布的商品住宅销售价格指数,结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单,确定此次房地产业务专项检查包括北京、上海、广州、深圳等三十二个城市。另外,银保监会公布《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》,认为有的机构违规为“四证”不齐房地产项目提供融资,下一步,各级监管机构将做到好力度和节奏,全面强化地方中小银行机构监管。9月,银保监会首席风险官在理解当前银行业热点话题时具体,对违法违规、妨碍市场秩序不道德的严监管不会放松。

央行明确房贷利率调整事项,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。8月,国常会认为要改革完善贷款市场报价利率构成机制,造就贷款实际利率水平进一步降低。央行发布公告要求改革完备贷款市场报价利率(LPR)形成机制,推动降低实体经济融资成本。住房贷款利率方面,央行副行长在政策吹风会上表示,对于房地产市场,要极力贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求,坚持房住不炒定位,确保差别化住房信贷政策有效实施,维持个人住房贷款利率基本稳定。另外,央行就新的派发商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告,明确自2019年10月8日起,新的发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点构成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得高于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。保证区域差别化住房信贷政策有效地实行,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。12月份央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜发布公告,具体自2020年3月1日起,金融机构不应与存量浮动利率贷款客户就定价基准切换条款展开协商,转换工作原则上订于2020年8月31日前已完成。

图:LPR形成机制及新发放商业性个人住房贷款利率的确认

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资料来源:中国指数研究院综合整理

图:商业性个人住房贷款切换方式

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资料来源:中国指数研究院综合整理

图:2019年8-12月LPR变动情况

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资料来源:中国指数研究院综合整理

2.2 地方调控紧盯市场变化,持续优化调整稳楼市

2019年地方房地产市场调控仍以稳居多,但各城市间、城市内部各板块之间的政策分化更加明显,地方因城、因区、因时综合施策保持房地产市场平稳。与一季度比起,二季度、三季度政策明显趋紧,紧缩程度自4月以来明显强化,政策数量前低后低、前稳后严。转入四季度,政策强度有所弱化,部分定向优化政策延续三季度末趋势,以反对合理自住市场需求。

图:2016-2019年地方实施调控政策数量产于(收紧)

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资料来源:中国指数研究院综合整理

图:2016-2019年出台出租汽车及限售城市分布

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资料来源:中国指数研究院综合整理

热点地区持续强化调控措施,保证市场稳定运行。转入2019年,热点地区调控持续升级。苏州市区新建商品住房、二手住房实行限制出让措施,同时调整非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内购房政策。西安规定新的迁入户籍家庭在限购区域购买商品住房或二手住房的应落户剩一年,非户籍家庭在限购区域内出售一套住房的须获取五年及以上个税证明,并将临潼区划入出租汽车范围,另外强调严控房价涨幅。大连、洛阳强化商品住房价格指导。其中,大连规定政策公布后首次申请人预售许可证的新项目,6个月后可申请人下调申报价格,实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得多达5%。海口规定适当日期后户籍迁出海南省的居民家庭只能购买1套商品住宅,并暂停向企事业单位出售商品住宅。丹东规定非本地户籍人员在市区范围内限购1套新建商品住房,本地和非本地户籍人员凡在市区内购买住房实施5年限售,同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。长沙停止继续执行对家庭第二套提高型住房的契税优惠政策。呼和浩特规定出售三套及以上住房的不得办理商业贷款。昆山落实苏州房地产调控政策,具体涉及个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明经常出现“补交”“断交”情况的均属不合乎购房条件。南通对市区销售价格大幅高于周边同类产品的新建普通商品住房项目实行限制出让,购房人自取得不动产权证之日起满5年后方可转让注册。另外,海南省房地产调控长效机制的相关指导意见已请示国家推进海南全面深化改革对外开放领导小组,谋求从省级层面实施指导意见。

图:苏州出租汽车升级、进一步扩大限售范围

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资料来源:中国指数研究院综合整理

部分地区优化调控措施,多措并举满足自寄居市场需求。香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房,获得免税所需的在本地居住、自学或工作年限证明,以及缴纳个人所得税及社保条件,使香港居民享有与当地居民同等待遇。上海定向微调中国(上海)自由贸易试验区临港新片区住房出租汽车政策,新片区部分核心人才、类似人才可必要落户,人员居转户年限延长。深圳调整普通住房标准,将容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房订为普通住宅,剩两年可免征增值税,即深圳“豪宅税”不再与总价挂钩。另外,上海普通住房标准之后实施,有效期延长5年。广州明确非广州市户籍居民购房人的资格查验,容许个税和社保缴纳记录作为互证资料。天津拟推承接非首都功能七项新政,符合条件的非津籍职工购房不须要社保与个税,新政白鱼在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年。南京高淳区购房的外地人不再必须两年的社保或个税证明。青岛暂停继续执行高新区商品房公证摇号售房规则。宿州规定农业转移人口在主城区出售首套商品住房、办理不动产登记证并落户,对其缴纳的契税给予全额财政补贴。赤峰调整限价、限购、限售等政策。其中,个人出售新建商品住宅的,取得不动产权证书满2年方可上市交易。阜阳2019年之后挂牌的土地出让公告取消限价条款。菏泽成武县对进城出售首套新建商品房农民给予每平方米300元优惠。常德临澧县限制首套房认定条件,降低项目资本金监管比例和商品房预售许可门槛,具体在规定时限内在县城区出售符合条件的商品房可享用购房货币补贴。另外,持台湾居民居住证的台湾同胞在购房资格方面与大陆居民享用同等待遇。

图:深圳调整普通住房标准

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资料来源:中国指数研究院综合整理

多地调整土拍电影规则,引领地市稳定运行。2019年,热点城市、热点区域土地市场回暖明显,地方积极落实城市主体责任,引领房企谨慎拿地。杭州主城区涉宅用地封顶溢价率下限由50%调整为30%,针对6月29日公布的涉宅地块,首次设置“限房价”。东莞制定国土资源网上交易超过上限后的终次报价规则,规定所报价与平均价差距的绝对值大于的为竞得入选人。苏州、合肥两地年内多次调整土拍电影规则。苏州在调整土地出让报价规则基础上,将住宅用地出让竞买保证金调整为30%-50%区间设置,并希望住宅用地实施“缩房价、缩地价”转让方式。合肥规定竞买人在办理所含商品居住用途地块的竞买报名登记手续时,须递交关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺,并调整商品住宅用地定价方式、调整商品住宅用地拍卖方式,建立房价和地价联动机制。济南减少土地网上交易新规则,在有数的两种竞价规则(轮循递减竞价和限地价竞配建保障性住房面积)基础上,新增“缩地价限房价竞配建保障性住房”、“限地价竞自持面积”、“限地价竞房价”三种新规则。另外,北京为加强区域功能统筹、提高居住于环境品质和公共服务水平,将在土地入市时把住宅用地及招商用地分开单独供应。

公积金调整以收紧为主,侧重确保基本住房市场需求。公积金政策放宽方面,天津规定在外地缴存住房公积金职工申请人个人住房公积金贷款的,应支付不低于购房全部价款60%的首付款。西安启动资金流动性风险防控一级号召,暂停西安地区(不含西咸新区)以外购房萃取公积金,减少贷款额度,提高公积金贷款首付比例。厦门住房公积金贷款首付款比例按照同期商业银行个人住房贷款首付款比例标准继续执行,住房贷款记录包括厦门市住房公积金贷款记录(含马克斯·沃夫商贷款)和人民银行个人征信报告反映的住房贷款记录。石家庄明确采用公积金贷款的,核查房产套数范围从此前的“石家庄市”扩大到“石家庄市区内各县区”,同时个人征信报告上外地有房的,计为名下有一套房,另外石家庄、岳阳等地暂停发放住房公积金异地贷款。长沙、大连、广西北海分别延长了职工住房公积金倒数缴存时长。无锡、镇江、连云港、绵阳等地调整住房套数的认定标准为“认房又认贷”,武汉则实行“认房何谓公积金债”。德州将职工首次住房公积金贷款结清即可再次申请人贷款,更改为首次住房公积金贷款结清一年后才能申请二次贷款。秦皇岛调整单缴纳职工贷款额度上限由60万元降为40万元。反对公积金使用方面,广西具体职工申请商品房期房住房公积金贷款时,由借贷机构获取阶段性担保,显公积金贷款审批通过后需要等待楼盘封顶即可发放贷款。北京明确提出缴存人及未婚在京无房,出售天津、河北省内住房或出售亲属所在地住房,可以申请人萃取住房公积金。成都、贵阳规定借款申请人在首次公积金贷款结清后,可再次申请人公积金贷款,但公积金贷款累计次数不得超过两次。徐州与七市开设公积金贷款互认互贷。广东清远规定已结清的个人住房贷款记录不再划入家庭已购住房套数计算范围。海南、郑州、洛阳、扬州、马鞍山、广东清远、河南安阳等地提升住房公积金贷款最低限额。其中,郑州将住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元,且不具备郑州户口、在外省缴存公积金的,在郑州购房也可使用公积金贷款。湖南、广州、成都、秦皇岛、柳州等地对二手房(一手房)贷款房龄进行了具体。其中,湖南、成都、东莞均将二手房申请贷款房龄拒绝延长至30年。另外,株洲缴存职工家庭第一次用于住房公积金贷款购房,最低首付比例由30%调整为20%。

增大房地产市场乱象专项整治力度。张家口、南宁、银川、杭州、无锡、赣州、乐山、邯郸、六安、浙江安吉县等地对房地产企业及经纪机构展开了约谈警告。其中,南宁警告约谈了全市120家房企。在此基础上,各地持续规范房地产市场销售行为、开展市场乱象集中于整治工作。陕西、海南、江西、南京、西安、济南、海口、宁波、三亚、珠海、嘉兴、沈阳、中山等地发布通报进一步规范房地产市场销售不道德。其中,海南、南京、珠海、中山进一步拒绝严格实施商品房销售明码标价规定。三亚具体房地产开发企业采行“先注册支付房款、后补交社保或个税”方式销售的,购房人5年内不得在三亚市购房,开发企业已批准后预售房源网签量未达到70%的,不再核发新的预售许可证。山东、河北、河南、深圳、长沙、苏州、三亚、郑州、哈尔滨、兰州、呼和浩特、银川、洛阳、廊坊、惠州、中山、恩施、临沂、荆门、广安、马鞍山、安徽宿州、湖南宁远县等地持续开展房地产市场专项整治行动,严厉查处各类房地产企业、中介机构违法违规行为,健全房地产市场监管机制。合肥、烟台强化群访群诉事件处理。其中,合肥规定对引起三次及以上群访群诉事件且没有效解决问题措施的开发企业,适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。

地方加大商品房预售资金监管力度。宁波、西安、佛山、南宁、德州、临沂、瑞安、资阳、延安、阜阳、淮南等地进一步强化商品房预售资金监管。其中,宁波明确预售首付款、分期付款、一次性缴付、银行按揭贷款、住房公积金贷款应当全部存入预售资金监管账户。西安拟规定房地产开发企业不得直接缴纳或另另设账户收存购房人的购房款。瑞安指出若找到房地产开发企业使用其他账户收存购房款或擅自囤积挪用购房款的,停止该监管项目的销售。资阳规定商品房预售重点监管资金的支取按照节点掌控原则,对单栋房屋建筑工程完成进度原作5个节点。阜阳则拒绝各商业银行每月定期向阜阳市房屋管理局、人民银行阜阳市中心支行报送按揭贷款派发明细汇总。

3.有效地供给政策:深化土地、住房制度改革,稳妥实施长效机制方案

3.1 稳妥实施长效机制工作方案,减缓完备住房保障体系和住房市场体系

长效机制由“创建完备”改向“稳健实施”。2019年中央强调要减缓完备住房保障体系和住房市场体系,稳健实施房地产市场稳定身体健康发展长效机制的工作方案。1月,习近平在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防止化解根本性风险专题研讨班开班式上明确提出,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。3月,两会政府工作报告提到,更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完备住房市场体系和保障体系,增进房地产市场平稳身体健康发展。住建部部长在“部长地下通道”答记者问时表示,2019年住建部将稳妥实行房地产市场稳定身体健康发展长效机制的工作方案,坚持完善住房的市场体系和住房保障体系,大力培育和发展住房出租市场,重点解决新市民的住房问题。4月,政治局会议申明要坚决房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。6月,财政部回应将积极协同有关部门进一步完备住房市场体系和住房保障体系。7月,政治局会议再次强调坚决房子是用来寄居的、不是用来炒的定位,实施房地产长效管理机制。9月,住建部宽在新闻发布会上表示,要加快完善住房保障体系和住房市场体系,增进实现全体人民住有所居于。11月,十九届四中全会强调减缓建立多主体供给、多渠道保障、出租购并举的住房制度。

3.2 完善建设用地供应格局,集体经营性建设用地可直接入市流转

申明严禁以政府储备土地违规融资,加快盘活批而未供土地形成有效供应。1月,自然资源部发布《关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处理有关问题的通知》,申明严禁以政府储备土地违规融资,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款,坚决杜绝以政府储备土地违规抵押融资。处置存量土地储备贷款,促进依法解押并合理供应。7月,自然资源部在《节约集约利用土地规定》中,增加了实践中实施效果较好的“增存挂勾”制度,拒绝各级自然资源主管部门在分解发布命令新增建设用地计划时,应与盘活批而未供和处置闲置土地数量互为挂勾,对批而未供、闲置土地数量较多和处理不力的地区,增加其追加建设用地计划决定。

表格:各地加快盘活批而未供土地形成有效供应

中指丨2019年中国房地产政策盘点

资料来源:中国指数研究院综合整理

加快土地要素顺畅流通,为经济高质量发展提供用地保障。5月,习近平主持开会中央全面深化改革委员会第八次会议,拒绝完备建设用地使用权出让、出租、抵押二级市场,促进土地要素流通流畅,提升存量土地资源配置效率,提高节约集约用地水平。7月,国务院发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》,进一步健全服务和监管体系,提升节约集约用地水平,为完备社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展获取用地确保。8月,习近平主持人开会中央财经委员会第五次会议,认为要构成全国统一开放竞争有序的商品和要素市场,使市场在资源配置中起决定性起到。改革土地管理制度,增强土地管理灵活性。

集体经营性建设用地可直接入市光阴,完备现有建设用地供应格局。新的修订的土地管理法破除了农村集体建设用地转入市场的法律障碍,加快竣工城乡统一建设用地市场。2月,中央一号文《关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》指出,全面冲出农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革。5月,国务院公布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》,拒绝实现已入市集体土地与国有土地在资本市场同地同权,提出到2022年城乡统一建设用地市场基本竣工。8月,十三届全国人大常委会第十二次会议通过关于改动《中华人民共和国土地管理法》的决定,具体自2020年1月1日起施行。删除了原土地管理法 “任何单位和个人建设,必须使用土地的,必须依法申请用于国有土地”的规定。整体来看,这次土地管理法的修订,包括集体经营性建设用地入市改革,目的是为了改变、完备现有的建设用地供应格局。集体经营性建设用地入市,第一,入市的土地要符合规划,规划必须是工业或者商业等经营性用途。第二,必须要经过依法注册。第三,在每年的土地利用年度计划中要作出决定。第四,即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途使用土地。此外,宅基地管理方面,中央农办、农业农村部于9月份印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,指出城镇居民、工商资本等出租农房居住于或开展经营的,租赁合同的期限不得超过二十年。不准城镇居民到农村购买宅基地,严禁上山下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。不准借流转之名违法违规圈占、交易宅基地。10月,农业农村部印发《关于大力稳健开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》,希望利用闲置住宅发展合乎乡村特点的休闲娱乐农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新的业态。土地经营权光阴管理方面,农业农村部9月份发布《农村土地经营权流转管理办法(修订草案征求意见稿)》,白鱼规定农村土地经营权流转不得转变承包土地所有权的性质及其农业用途。

表:土地管理法部分改动内容

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资料来源:中国指数研究院综合整理

符合条件的集体经营性建设用地,可建共计产权住房。9月,坐落于北京市大兴区瀛海镇的一宗集体建设用地区级专责地块成功成交,将建设共计产权住房,销售均价2.9万元/平方米(与2017年大兴区瀛海镇一宗共有产权房价格相同)。这意味着北京市利用集体建设用地试点建设共计产权房的首个项目供地完成,将进入建设阶段。另外,集体建设用地建设的共有产权房同国有土地建设的共计产权房没任何区别,同样是70年产权,同样是个人持有部分产权,同样继续执行5年内不得交易等规定。集体土地的共有产权房非“小产权房”。目前我国集体经营性建设用地,符合规划等条件的,可以申请建设出租住房、共计产权住房、工业商业等经营性用房。

图:符合条件集体经营性建设用地可建出租住房、共有产权房、商办用房

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资料来源:中国指数研究院综合整理

3.3 减缓推动住房确保立法,大力发展住房租赁市场

3.3.1 逐步不断扩大住房确保范围,减缓推展住房保障立法

1月,国家发改委等十部门印发《进一步优化供给推动消费稳定快速增长促进构成强大国内市场的实施方案(2019年)》,将符合条件的农业转移人口划入住房确保范围,进一步符合农业移往人口市民化住房消费市场需求。2月,国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,推展公共租赁住房保障范围常住人口全覆盖面积。5月,国务院公布《关于印发国务院2019年立法工作计划的通知》,2019年将呈交全国人大常委会制定城镇住房保障条例、住房租赁条例。8月,住建部回应将减缓推展住房保障立法,明确国家层面住房保障顶层设计和基本制度框架,夯实各级政府住房确保工作责任,同时为规范保障房管理制度用于和退出获取法律依据。

3.3.2 大力发展住房出租市场,了解整治住房租赁市场乱象

中央加快培育发展住房出租市场。1月,自然资源部、住建部同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5城利用集体建设用地建设租赁住房试点方案。国家发改委等十部门印发《进一步优化供给推动消费稳定快速增长增进构成强大国内市场的实施方案(2019年)》,将加快发展住房租赁市场,反对人口净流入、房价低、租赁市场需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源,将集体土地建设出租住房作为重点支持的内容。3月,韩正到住建部调研时强调,完备住房出租市场体系,建立健全住房租赁相关法律法规,完善金融财税政策,构建住房租赁市场健康稳定发展。住建部部长特别强调坚持调结构、并转方式,特别是要大力培育和发展住房出租市场,重点解决新市民的住房问题。6月,中央国家机关住房资金管理中心公布通报,将增大租房消费支持力度。7月,财政部、住建部公布《2019年中央财政支持住房出租市场发展试点入围城市名单审批》,具体北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都16个城市进入2019年中央财政反对住房出租市场发展试点范围。9月,财政部、住建部明确在住房租赁市场发展样板期内,专项资金标准按城市规模分档确定。其中,直辖市每年10亿元,省会城市和计划单列市每年8亿元,地级城市每年6亿元。示范期3年。住建部部长在新闻发布会上也回应,大力发展和培育住房出租市场,总结推广12个城市住房租赁试点的经验,落实各项支持政策,增加租赁住房有效供应,着力解决新市民等群体的住房问题。

地方加快建设住房租赁市场。海南允许合乎规划的存量商品住宅用地转型建设出租住房,具体租赁住房用地的基准地价可暂按现行商品住宅用地基准地价的60%执行。广东将重点扩大租赁住房供给,深化利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。北京将实施进一步规范管理住房出租市场政策措施,促进住房租赁市场平稳,多渠道建设筹措租赁住房5万套(间)。上海减缓出租房建设,将新建和转化成出租房源10万套,新增代理经租房源9万套,进一步规范住房出租市场发展。深圳力争到2022年新增建设筹措各类住房60万套,其中出租住房不少于30万套,并发售首个“大位租金”商品房出租试点项目,规定年度租金涨跌幅范围不超过5%。成都也明确国有租赁住房按市场化原则自行定价租赁,租金年涨幅不得多达5%。珠海实施新政创建出租购并举住房制度,到2025年新增供应各类保障性住房和出租住房占比将超过30%左右。长春计划2019-2021年追加租赁住房315万平方米。西安具体到2021年底,构建形成供应主体多元、供应方式多样、经营行为规范、出租关系平稳的住房租赁市场体系。合肥提高自行出租、积极开展住房出租居间服务的个人、企业财政奖补资金,具体个人租赁自有住房3年内按综合征收率0%征税。南京希望集体经济组织通过大股东、港龙等方式与其他经济的组织合作开发建设出租住房。南宁探寻在商品住房中配建租赁住房。此外,广州、杭州、合肥等地对发展出租市场给予奖调补,对优秀住房租赁企业给与专项资金扶持。

全国范围内深入开展住房出租中介机构乱象专项整治。9月,住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作前进会,拒绝集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治,严厉打击侵害住房出租当事人合法权益的不道德。要通过专项整治,纠正和公安部门住房出租中介机构违法违规行为,极力取缔一批“黑中介”,在有效地遏止住房出租中介机构乱象的同时,减缓长效机制建设,不断优化住房出租市场环境。12月,住建部等6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确提出将加强对采行“低进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行成立出租资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。规定住房出租企业租金收益中,住房租金贷款金额占到比不得多达30%,超过比例的应当于2022年底前调整做到。地方层面,全国各地持续强化住房租赁市场监管力度。其中,北京市区联动执法人员深度打击互联网上房源信息发布乱象已沦为常规工作模式,同时要求下架发布多达30天的房源信息。南京大力整治以高额租金抢占房源、公布虚假租赁房源信息、将收取的租金侵吞、存在“高收低出有”经营模式等9类违规违法行为。杭州强化租赁资金监管,规定专门从事承接住房房源委托出租业务的住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金。

容许符合条件商业用房扩建出租住房。吉林、甘肃、西安、南宁、扬州、常州、淄博、德州、柳州等地为支持租赁住房建设,明确可将商业用房等按规定扩建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。广州规定符合要求的写字楼、商场、酒店等商业项目可以按照规定扩建为租赁住房,原土地使用年限、用地性质和建设量不变。南京规定存量房屋改建为租赁住房不应根据租赁需求,继续执行住宅、公寓或宿舍设计标准,符合基本居住功能,具体招商用房应该按整幢、整层、整单元改建。

3.3.3 因地制宜发展共有产权住房,保障新市民住房市场需求

中央强调因地制宜发展共计产权房,重点解决问题新市民住房问题。1月,国务院印发《关于反对河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》,针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道确保、租并购荐的住房制度,具体个人产权住房以共计产权房为主。8月,住建部指出对于人口净流入较多、住房确保市场需求较小的大中城市,要敦促增大公租房确保力度,因地制宜发展共计产权住房,减缓促进解决城镇中低收入居民和符合条件新市民住房困难问题。9月,住建部部长在新闻发布会上再次表示,要因地制宜发展共计产权住房,总结北京、上海共计产权住房试点的经验,鼓励人口流入量大、房价较高的大中城市,融合本地实际发展共计产权住房。

地方结合实际积极发展共有产权住房。广东拟规定承购人的产权份额原则上不低于50%,承购人不得拆分个人产权份额及增购政府产权份额。北京明确将坚定不移发展完备共计产权住房,截至2019年8月31日,全市共规划建设共有产权住房项目65个,可获取房源约6.58万套,已总计动工项目40个,选房项目33个,面向“新北京人”获取住房7800余套,同时白鱼优化调整共有产权房申购政策。上海在16个区全面启动非沪籍共计产权确保住房申请人咨询及法院工作,进一步扩大共有产权保障住房确保范围。西安全面暂停多个区域的经济限于住房、限价商品住房购房资格审查受理,积极开展共计产权住房购房资格审查工作。广州表示争取尽快实施实施共计产权住房政策。广州南沙新区明确提出共计产权住房的房屋产权份额光阴方式分内循环和外循环两种:内循环方式流转的,产权注册之日起满5年须向区住建局提交产权流转申请,新的购房人获得房屋产权性质仍为“共计产权住房”;外循环方式流转的,满8年可递交上市申请,新购房人获得商品住房产权。烟台将共有产权住房订购产权容许期由2年延长至5年,将出售产权份额比例由70%调整为60%、70%、80%三个档次。张家港向合乎住房保障条件的中低收入住房困难家庭派发购房货币补贴,出售的用作自住的张家港市普通商品住房或存量住房(二手房),实施共有产权。其他地区共计产权住房制度建设也取得一定进展。江苏、安徽明确将因地制宜发展共有产权住房。珠海成立珠海市还乡集团有限公司,积极探索珠海共有产权住房的研发模式,减少共计产权房住房供应。青岛正在研究草拟《青岛市共有产权住房管理办法》,目前正在征询各相关部门意见。合肥强调2019年要前进重大政策突破,首先是前进共有产权住房建设。成都试点人才公寓共计产权销售方式。

4.棚改、旧改为政策:棚改规模膨胀,减缓城镇老旧小区改建

4.1 棚改规模收缩,严苛把握棚改范围和标准

严控地方政府隐性债务。自2018年以来,中央持续规范棚户区改建融资不道德,有序前进试点发售地方政府棚户区改建专项债券工作,坚决遏制地方政府隐性债务增量。1月,国常会要求规范专项债管理,严控地方政府隐性债务。4月,银保监会强调要主动配合整治地方政府隐性债务,稳健处置高风险中小银行保险机构。5月,财政部明确支持防范化解根本性风险攻坚战,重点是着力防止化解地方政府隐性债务风险。6月,国务院公布《关于作好地方政府专项债券发售及项目设施融资工作的通知》,具体专项债券必须用于有一定收益的重大项目,融资规模要维持与项目收益相平衡。财政部、国家发改委、央行、银保监会等部委有关负责人在答记者问时回应,防范消弭地方政府债务风险必须用改革的办法解决发展中的矛盾和问题,坚决疏堵锐意,在严格控制地方政府隐性债务、极力遏制隐性债务增量、坚决不走无序负债做建设之路的同时,希望依法依规通过市场化融资解决问题项目资金来源。9月,国常会明确提出按规定提早下达明年专项债部分追加额度,同时具体此次提早发布命令的专项债券额度不得用于土地储备和房地产相关领域,不得用于移位债务以及可几乎商业化运作的产业项目。

年度棚改计划规模膨胀,严格把握棚改范围和标准。8月,住建部回应在棚户区改建方面,将坚决既尽力而为,又量力而行,科学确定年度棚改任务,严格把握棚改范围和标准,重点改建老城区脏乱差的棚户区、国有工矿区、林区、垦区棚户区。12月全国住房和城乡建设工作会议进一步强调要严苛把握棚改范围和标准,稳步推进棚户区改建。今年棚改数据方面,2019年全国棚改计划新开工289万套,1-11月已动工约315万套,占年度目标任务的109%,已完成投资1.16万亿元。与2018年棚改的相关数据均相差较大。自2018年7月住建部明确提出因地制宜推进棚改货币化移往后,棚户区改造逐渐步入调整期。地方层面,山东进一步特别强调严禁将棚改政策覆盖面积到一般建制镇。兰州严禁将旧城改造、房地产开发、城市基础设施建设等项目打包划入棚改。福州特别强调合理掌控货币补偿比例,严格按照市委市政府“分流老城、建设新城”的总体策略,鼓楼、台江中心城区须向外疏解,各项目住宅房屋货币补偿比例原则上控制在50%以内,仓山、晋安、马尾主要实施就地就近移往,各项目住宅房屋货币补偿比例原则上控制在30%以内。贵阳花溪区规定2019年及以后年度新启动实施的棚户区改造项目,应结合当地商品住宅消化周期确认安置方式,若上一年度商品住宅消化周期高于15个月,本年度实行棚改项目时应更多采行新建棚改安置房的方式,并严格执行棚户区改造标准。

4.2 加快城镇老旧小区改造,扩大有效地投资

中央强调减缓城镇老旧小区改造。3月,政府工作报告提及,城镇老旧小区量大面广,要大力进行改建提高,更新水电路气等配套设施,支持安装电梯和无障碍环境建设,完善便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。4月,住建部、国家发改委、财政部联合印发《关于作好2019年老旧小区改建工作的通知》,指出自2017年12月以来,住建部已在12个城市部署积极开展了老旧小区改造试点,并要求自2019年起将老旧小区改造划入城镇保障性安居工程,给与中央补助资金反对,具体老旧小区认定标准,拒绝准确做到老旧小区改造内容和标准。6月,国常会明确提出要找准切入点,不断扩大有效投资,努力实现大位快速增长、调结构、惠民生的一举多得之效。加快改造城镇老旧小区,是重大民生工程和发展工程。今年将对城镇老旧小区改建决定中央补助金资金。希望金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改建的支持。运用市场化方式更有社会力量参予。7月,政治局会议再次特别强调实行城镇老旧小区改建。住建部副部长在城镇老旧小区改建工作吹风会上认为,截至今年5月底,需要改造的城镇老旧小区17万个,将大力创新城镇老旧小区改建投融资机制,吸引社会力量参与。12月,中央经济工作会议进一步特别强调强化城市更新和存量住房改建提升,作好城镇老旧小区改建。国务院部署推进老旧小区改建,目的在于提高民生、大位投资、提振消费。与棚改不同的是,旧改为牵涉到到的拆毁修复类相对受限,综合整治类城市更新业务将不会有较小发展空间,旧改为在造就社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务业态发展的同时,有可能减缓部分人群换房迫切性。未来,一二线城市的老旧小区面对更多更新容许,将是主改区,房地产市场也将进入存量运营新时期。

图:住建部老旧小区确认标准、改建内容和标准

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资料来源:中国指数研究院综合整理

地方集中力量实施老旧小区改造计划。安徽计划2019-2021年,整治改造老旧小区2600个左右。河南3383个老旧小区、约50万户被纳入中央资金支持范围,目前已完成改造474个、正在改建1040个,其余1869个正开展改造前期工作、年底前可全部开工。杭州重点改造2000年(不含)前建成、近5年未实行综合改造且未纳入今后5年规划征迁改建范围住宅小区。计划至2022年底,实行改建老旧小区约950个、居民楼1.2万幢、住房43万套,涉及改造面积3300万平方米。南京目标至2021年完成老旧小区综合整治400个。郑州计划到2021年6月底前,郑州将全面完成市内五区老旧小区综合改造,其中2019年已完成全部改建任务的35%。济南计划2019年完成整治改造358个老旧住宅小区、721.4万平方米,牵涉到9万余户居民。合肥今年拟整治老旧小区115个,总建筑面积约274万平方米,预估投资约17亿元,惠及住户32198户。佛山计划2022年全面完成老旧小区改建任务。哈尔滨限制老旧小区建成年限标准,将2006年以前建成的小区纳入改建范围。去年,河北、上海、广州等地就已发布了各自老旧小区改造计划。河北当时指出全省老旧小区总计5739个,建筑面积1.15亿平方米,涉及36851栋住宅、141.31万户居民,计划2018年已完成不少于总改建项目的20%,2019年年底前累计完成不少于总改建项目的70%,2020年已完成全部改造任务。上海计划到2020年,全市计划完成各类旧住房修葺改建3000万平方米。广州拒绝2020年前已完成779个老旧小区改建。

5.人口人才政策:落户容许放开限制,新一轮人才引入探讨住房还乡

放开限制除个别超大城市外的城市落户限制,确保完成1亿非户籍人口在城市落户目标。2月,国家发改委印发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,拒绝放开限制除个别超大城市外的城市落户容许,在具备条件的都市圈率先实现户籍管理制度年限同城化累积互认,统筹前进本地人口和外来人口市民化。4月,国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,之后增大户籍制度改革力度,具体城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制,城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市全面放开限制落户条件,并全面中止重点群体落户限制,超大特大城市要调整完备分数落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,保证社保缴纳年限和居住于年限分数占到主要比例。5月,国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》,具体到2022年,城市落户容许逐步避免。6月,国家发改委就宏观经济运行情况举行新闻发布会,特别强调进一步深化户籍制度改革,打通在城镇稳定低收入居住5年以上和举家迁移的农业移往人口等重点群体的落户地下通道,允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,保证有意愿、有能力、有条件的农业移往人口在城市应落尽落、便捷落户。7月,韩正出席全国户籍制度改革推进电视电话会议并讲话,特别强调要引人注目抓好已经在城镇低收入的农业转移人口的落户工作,确保已完成1亿非户籍人口在城市落户目标。11月,国务院发布《国家大力应对人口老龄化中长期规划》,特别强调深化户籍等制度改革。12月,中筹办、国办印发《关于增进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,进一步特别强调全面取消城区常住人口300万以下的城市落户容许,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策,精简分数项目,确保社会保险交纳年限和居住年限分数占到主要比例。推进基本公共服务均等化,全面落实反对农业移往人口市民化的财政政策。另外,中央政法委书记郭声琨再次特别强调,要“增大户籍制度改革措施实施力度,完善相关设施政策,确保到2020年1亿左右非户籍人口在城市落户的目标如期完成。”

图:以户籍制度和公共服务机车区域流动

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资料来源:中国指数研究院综合整理

地方大力落实放松放宽落户政策。2019年以来,地方积极落实关于放松放宽除个别超大城市外的城市落户限制的要求,以实现到2022年城市落户限制逐步消除目标。海南基本中止海南省(除三沙外)落户容许。广西全面放开城镇落户条件,中止参保、居住于年限、就业年限等落户容许。河南将推展郑州市放宽落户条件,其他城市全面取消落户限制。山东拒绝青岛增大中心城区农业转移人口落户力度,全面放开建制镇和中小城市落户限制。湖北强调减缓农业移往人口市民化,全面放松建制镇和小城市落户政策,有序放松大中城市落户容许。山西全面调整限制户口迁移政策,放宽合法稳定就业、合法稳定住所、学历人员、在校大学生、技术技能人才等5类人员的落户政策。云南规定全日制国民教育系列普通高等学校、中等专业学校、技工院校毕业人员,留学归国人员,以及具有初级以上专业技术职称或初级技工以上资格的人员,可以在实际居住的城镇地区先落户后择业。武汉中止年度落户数量限制,申请人分数总计超过75分即符合入户条件。郑州限制农业移往人口落户条件、限制参加城镇社会保险的落户条件、减少出租住房落户条件。石家庄取消在城区、城镇落户“平稳住所、平稳就业”迁入条件容许,在石家庄市全面放松城区、城镇落户,群众单凭居民身份证、户口簿就须向落户地派出所申请人户口迁出市区、县(市)城区和建制镇,配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。

各地实施优惠政策争抢各类人才,人才引进聚焦住房确保。人社部等五部门拒绝省会及以下城市要全面放松对高校毕业生、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。另外,据不几乎统计资料,2019年海南、广东、吉林、北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等省市总计出台约170余条人才引入政策。优惠政策内容重点探讨保障人才住房市场需求、降低落户门槛、个税免除、人才奖励、子女入学等方面。其中,约4省(自治区)71城市(地区)获取人才住房保障。另外,广东规定在大湾区工作的境外高端人才和短缺人才,其在珠三角九市缴纳的个人所得税已缴税额多达按应纳税所得额的15%计算的税额部分,由珠三角九市人民政府给与财政补贴,该补贴减免个人所得税。

表格:2019年人才引进聚焦住房安居

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资料来源:中国指数研究院综合整理

6.区域发展政策:培育发展现代化都市圈,减缓实施区域发展战略

6.1 培育发展现代化都市圈,实现区域一体化发展

培育发展一批现代化都市圈,建构大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局。2月,国家发改委公布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,要求培育发展一批现代化都市圈,构成区域竞争新的优势,为城市群高质量发展、经济转型升级获取最重要承托。目标到2022年,都市圈同城化取得显著进展,基础设施一体化程度大幅提高,阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本避免。4月,国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,探索创建中心城市联合的都市圈发展协商推进机制,减缓前进都市圈交通基础设施一体化规划建设,反对建设一体化发展和接续产业移往示范区,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局。8月,习近平主持人开会中